De financiering van een bedrijfspand verschilt van een particuliere hypotheek. Banken zien zakelijk vastgoed als hoger risico omdat waarde en cashflow direct gekoppeld zijn aan de operationele gezondheid van je onderneming.

Basiscriteria voor zakelijke hypotheek

Banken eisen meestal dat je onderneming al 1 tot 3 jaar operationeel is om voldoende stabiele financiële data te kunnen analyseren. Je moet winstgevendheid en positief eigen vermogen aantonen. Sommige kredietverstrekkers hanteren een minimale solvabiliteitseis van 20%. Zonder deze basis is toegang tot bancaire financiering uitzonderlijk moeilijk.

Eigen inbreng en LTV

Het is erg lastig om een bedrijfspand te financieren zonder eigen kapitaal. De Loan-to-Value (LTV) bepaalt hoeveel je maximaal kunt lenen ten opzichte van de taxatiewaarde.

Vastgoed voor eigen gebruik: Reguliere banken financieren doorgaans maximaal 70% van de marktwaarde. Dit betekent minimaal 30% eigen inbreng.

Verhuurhypotheek/beleggingsvastgoed: Bij vastgoed voor verhuur ligt de financieringsgrens vaak lager. Hoewel 90% theoretisch mogelijk is, is 20-40% eigen inbreng gebruikelijk.

Een lagere LTV levert voordeel op. Banken belonen dit met een lagere risicopremie op de rente, wat de totale financieringskosten verlaagt. Denk strategisch na over je eigen inbreng en kies niet automatisch voor maximale LTV.

Totale liquiditeitsbehoefte

LTV reguleert de verhouding tussen lening en onderpand, maar er zijn aanvullende niet-financierbare kosten.

De belangrijkste: overdrachtsbelasting van 10,4% van de aankoopprijs. Dit bedrag moet direct bij aankoop worden voldaan en kan niet worden meegefinancierd.

Bij maximale LTV van 70% heb je 30% eigen vermogen nodig plus 10,4% overdrachtsbelasting. Dit resulteert in een minimale contante inbreng van 40,4% van de koopsom, exclusief notariskosten, taxatiekosten en advieskosten.

Bereken deze totale liquiditeitsbehoefte nauwkeurig om te voorkomen dat de transactie op het laatste moment mislukt door tekort aan liquide middelen.

DSCR: de dekkingsgraad

Waar LTV de statische waarde van onderpand meet, meet de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) de dynamische terugbetaalcapaciteit van je onderneming. De DSCR geeft aan in hoeverre je vrije kasstroom de rente en aflossingen kan voldoen.

Benodigde documentatie

Een complete en georganiseerde documentatieset verhoogt je kansen op snelle goedkeuring aanzienlijk.

Financiële documenten

• Jaarrekeningen van afgelopen 2-3 jaar, inclusief balans en winst-en-verliesrekening
• Recente btw-aangiftes en belastingaangiftes
• Actueel bankafschrift of financieel overzicht
• Overzicht van alle bestaande leningen en kredieten
• Gedetailleerde cashflowprognose - vitaal document dat aantoont hoe je de nieuwe lening terugbetaalt

Banken willen ook de impact zien van uitzonderlijke gebeurtenissen (zoals COVID-19) op historische resultaten en toekomstige activiteiten. Documenten moeten recent, volledig en nauwkeurig zijn.

Onderpand-documenten

Taxatierapport: Het hart van de beoordeling. Uitgevoerd door gecertificeerde NRVT-taxateur, niet ouder dan 3 maanden bij aanvraag. Sommige banken hebben een voorkeurslijst van taxateurs.

Juridische documenten: Eigendomsbewijs, kadastrale gegevens, actuele WOZ-beschikking, details van eventuele bestaande hypotheken.

Verhuur: Bij beleggingspanden zijn kopieën van alle huurcontracten en volledig overzicht van huurinkomsten vereist.

Verzekering: Bewijs van opstalverzekering.

Ondernemingsplan

Dit is meer dan een formaliteit - het is de strategische onderbouwing van je aanvraag. Het plan moet bevatten:

• Samenvatting van onderneming en financieringsbehoefte
• Gedetailleerde marktanalyse met kansen, uitdagingen en concurrentiepositie
• Realistische financiële prognoses voor 3-5 jaar die cashflowprognose staven
• Duidelijke uitleg over doel van financiering en verwacht rendement
• Strategie voor aflossing

Kredietverstrekkers waarderen een kritische blik en gedegen risicoanalyse.

Hypotheekstructuur

De keuze voor hypotheekvorm beïnvloedt maandelijkse lasten.

Lineaire hypotheek: Aflossing is elke maand gelijk, schuld neemt sneller af, rentelast daalt. Hogere aanvangslast, lagere totale rentekosten.

Annuïtaire hypotheek: Maandlast (rente + aflossing) blijft gelijk, aanvankelijk vooral rente, later meer aflossing.

Aflossingsvrij: Alleen rentebetalingen, geen aflossing van hoofdsom gedurende looptijd. Dit leidt tot laagst mogelijke maandlasten, maximaliseert operationele cashflow en optimaliseert DSCR. Banken staan vaak toe dat maximaal 50% van de lening aflossingsvrij is.

Let op herfinancieringsrisico: aan het einde moet de volledige resterende hoofdsom worden afgelost of geherfinancierd. Dit vereist een heldere exitstrategie.

Impact van energielabel

Duurzaamheid is getransformeerd van 'nice-to-have' naar harde bancaire eis.

Minimumeis

De overheid heeft per 2023 verplicht gesteld dat kantoorpanden minimaal Energielabel C moeten hebben. Banken anticiperen hierop.

Sommige grote banken financieren geen bedrijfspanden met label D t/m G meer. Panden met slecht label hebben toekomstig devaluatierisico - ze mogen op termijn niet meer gebruikt worden, waardoor cashflow en collateral-waarde onder druk staan.

Financieringsvoordeel

Een gunstig label (A t/m C) verbetert voorwaarden. Het kan maximale LTV verhogen van 70% naar 80% of zelfs 90%.

Banken stimuleren duurzaamheid door rentekortingen. Hoe beter het label, hoe lager de rente - tot ongeveer 1% voordeel.

Het energielabel creëert dubbele straf voor slechte score: hogere rente en potentieel lager maximaal leenbedrag. Omgekeerd verdienen investeringen in isolatie en verwarming zich terug via lagere energiekosten én lagere rentelast.

Groene leningen

Voor specifieke verduurzamingsinvesteringen zijn Groene Leningen beschikbaar tegen gunstige rente (groenkorting).

Hiervoor is een Groenverklaring van de overheid vereist. De investering moet passen binnen projectcategorieën van de Regeling Groenprojecten (RVO). De aanvraag verloopt via de bank, niet door jezelf.

Let op: korting kan vervallen bij verandering fiscale regelgeving of als bank onvoldoende groen geld aantrekt.

Juridische screening

Bestemmingsplan: Bank controleert of het pand legaal voor jouw bedrijfsdoel gebruikt mag worden. Zonder medewerking voor ruimtelijke onderbouwing wordt de aanvraag afgewezen.

Milieuregelgeving: Je bent primair verantwoordelijk voor milieuverantwoorde bedrijfsvoering. Bank gaat na of je voldoet aan milieueisen. Ook verplichte rapportage via RVO eLoket over energiebesparende maatregelen. Niet-naleving kan leiden tot dwangsom.

BMKB: overheidsinstrument

Voor MKB dat aan financiële criteria voldoet maar waarbij de bank te hoog risico ziet kan het Borgstellingskrediet MKB (BMKB) een oplossing bieden.

De BMKB laat de staat garant staan voor een deel van de lening, waardoor de bank bereid is het resterende risico te dragen. Dit maakt financiering van bedrijfspanden toegankelijker.

Maximale borgstelling: tot €1,5 miljoen. Cruciaal: je kunt BMKB niet zelf aanvragen. De aanvraag loopt altijd via de financier. De bank gebruikt BMKB om kredietrisico af te dekken, wat totale risicobereidheid vergroot. Starters kunnen gebruikmaken van extra mogelijkheden binnen de regeling.

Terug naar blog overzicht