Bij het verhuren van een woning of bedrijfsruimte kan de verhuurder de huurprijs jaarlijks verhogen met een percentage die is gekoppeld aan de consumentenprijsindex, de CPI. Dit wordt de huurindex of huurindexatie genoemd. Aan deze huurindex zijn regels verbonden en tussen het huren van een woning en bedrijfsruimte zijn de regels ook weer verschillend. Omdat wij bij Bedrijfspand.com vaak vragen binnen krijgen over de huurindex en de regelgeving vrij ingewikkeld is, hebben wij geprobeerd om het een en ander in een makkelijke en begrijpelijke manier toe te lichten voor zowel een woning als bedrijfspand.
De huurindex of huurindexatie is een procentueel getal dat is gekoppeld aan de CPI, de consumentenprijsindex. Deze CPI wordt door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) berekend en gepubliceerd. De CPI is een cijfer dat te maken heeft met de uitgaven die huishoudens in Nederland doen. Deze uitgaven kunnen veranderen doordat bijvoorbeeld de samenstelling van de bevolking anders wordt of wanneer het welvaartsniveau (koopkracht) veranderd. Om deze veranderingen zo actueel mogelijk te houden, wordt de CPI jaarlijks aangepast. De CPI is de gemiddelde prijsstijging (wanneer het beter gaat met de economie) of prijsdaling (wanneer het slechter gaat met de economie) in procenten.
De verhuurder van een woonruimte kan de huurprijs jaarlijks aanpassen aan de gestegen (consumenten)prijzen. De huurindex, ook wel huurindexatie genoemd, is een percentage waarmee de huur jaarlijks stijgt. Deze is gekoppeld aan de CPI, het consumentenprijsindexcijfer. Dus, als de consumentenprijzen omhooggaan, kan de huurprijs per jaar worden verhoogd. De CPI wordt door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) berekend en gepubliceerd. De actuele CPI kunt u hier vinden. Staat in het huurcontract dat de verhuurder het recht heeft om de huur jaarlijks te verhogen aan de hand van de CPI (indexeringsclausule) en heeft u het contract ondertekent, dan bent u als huurder verplicht om hierin mee te gaan. Wanneer er geen indexeringsclausule in het huurcontract staat, dan bent u niet verplicht om hierin mee te gaan. De verhuurder heeft vervolgens het recht om het huurcontract op te zeggen. Dit moet schriftelijk. Reageert u hier niet schriftelijk op, dan kan alleen de rechter het huurcontract beëindigen.
Voor een bedrijfsruimte gelden de regels net ietsje anders, want bij een bedrijfsruimte is het contract het uitgangspunt.
In Nederland mag een verhuurder van een bedrijfspand zelf bepalen hoeveel huur hij of zij vraagt voor een bedrijfspand. Het is dan aan de huurder om te bepalen of de ruimte de prijs waard is. Als het bedrijfspand eenmaal verhuurd wordt mag de verhuurder plotseling geen grote huurverhogingen meer doorvoeren.
Voordat een pand verhuurd wordt is het belangrijk om na te gaan wat voor ruimte het bedrijfspand precies is. Dit is het uitgangspunt. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen twee verschillende ruimtes:
1. Middenstandsbedrijfsruimtes
2. Overige bedrijfsruimtes
Middenstandsbedrijfsruimtes (290 of ex290)
Een andere term voor een bedrijfsruimte of middenstandsbedrijfsruimte is ‘290’. Deze ruimtes vallen onder artikel 7:290 BW. Een ‘290’ bedrijfsruimte is een pand dat voor het publiek toegankelijk is en waar het product of dienst direct geleverd kan worden aan het publiek. Denk hierbij aan:
• Een winkel, een restaurant, een café, een afhaaldienst, een fysiotherapiepraktijk, een besteldienst of een ambacht (bijvoorbeeld een bakker);
• Een hotel of een camping.
Overige bedrijfsruimtes (230)
Grofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat niet wordt gezien als een ‘290’ of ‘ex290’ bedrijfsruimte. Deze overige bedrijfsruimtes vallen ook niet onder artikel 7:290 BW. Een bedrijfsruimte die valt onder overige bedrijfsruimtes wordt ook wel ‘230’ bedrijfsruimte genoemd. Belangrijkste kenmerk van een overige bedrijfsruimte is dat deze geen toegankelijk deel voor het publiek heeft. Een voorbeeld hiervan is een kantoorruimte.
Op de website van de MKB vind je een uitgebreid overzicht van ‘290’ bedrijfsruimtes en ‘230’ bedrijfsruimtes.
Er is een onderscheid in het type bedrijfsruimte gemaakt voor de regelgeving omdat bedrijven die vallen onder 290 bedrijfsruimtes vaak afhankelijk zijn van de vestigingsplaats en van investeringen die daaraan zijn gekoppeld. De wet zorgt daarom met deze categorie voor meer zekerheid bij de huurder. Bij 230 bedrijfsruimtes is dit minder of niet het geval.
In de regelgeving zijn er drie grote verschillen tussen 290 bedrijfsruimtes en 230 bedrijfsruimtes.
1. Huurrecht
Wanneer het gaat om een 290 bedrijfsruimte ben je in principe voor de eerste 10 jaar van huurrecht verzekerd. Een huurcontract bestaat dan vaak uit twee keer 5 jaar. Als huurder is het mogelijk om het contract na de eerste 5 jaar op te zeggen, terwijl de verhuurder dit alleen kan doen in uitzonderlijke gevallen zoals wanneer jij je als huurder niet goed hebt gedragen. De kantonrechter besluit hierover.
Bij een 230 bedrijfsruimte staat de termijn van huren vrij. Dit moet onderling worden overlegd met de verhuurder.
2. Opzegtermijn
Bij een 290 bedrijfsruimte moet een opzegging minimaal een jaar voor de 5 of 10 jaarstermijn afloopt gebeuren. Is dit niet het geval, dan loopt de huur door.
Bij een 230 bedrijfsruimte is het standaard dat de betalingstermijn ook de opzegtermijn is. Het kan zijn dat er in het huurcontract een andere termijn is afgesproken.
3. Contract
Voor beide type bedrijfsruimtes geldt dat het contract het uitgangspunt is. Wilt de verhuurder van een pand jaarlijks de huur verhogen (of verlagen) met een percentage dat is gekoppeld aan de CPI? Dat is alleen mogelijk als dit vooraf is vastgesteld en overeengekomen is in het contract. Is dit niet vastgesteld in het contract, dan kan de verhuurder de huur niet zomaar verhogen. Het verschil tussen een 290 en een 230 bedrijfsruimte is dat de rechter alleen bij een 290 bedrijfsruimte kan ingrijpen in de contractueel overeengekomen prijs. Bij een 230 bedrijfsruimte is dit niet mogelijk.
De verhuur van een pand kan de huurprijs jaarlijks aanpassen aan de gestegen (consumenten)prijzen. De huurindex, ook wel huurindexatie genoemd, is een percentage waarmee de huur jaarlijks stijgt. Deze is gekoppeld aan de CPI, de consumentenprijsindexcijfer. Dus, als de consumentenprijzen omhoog gaan kunt u de huurprijs verhogen. De CPI wordt door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) berekend en gepubliceerd.
De actuele CPI (consumentenprijsindex)
Hoe wordt alles berekend? Er zijn twee gangbare methodes, de jaar-op-jaarmethode en de vaste-noemermethode.
Methode 1: Jaar-op-jaarmethode
Met de jaar-op-jaarmethode wordt er vergeleken met het vorige jaar.
De CPI van 2013 is 114,71
De CPI van 2014 is 115,83
Het verschil: 115,83 / 114,71 = 1,0098 = 0,98%
Huurprijs was in 2013 € 300, de nieuwe huurprijs wordt dan € 300 x 1,0098 = € 302,94
Methode 2: Vaste-noemermethode
Met de vaste-noemermethode wordt er vergeleken met de oorspronkelijke huurprijs, het referentiejaar (eerste jaar van huur). Je neemt dan de huur en het CPI van het eerste huurjaar. Dit alles moet duidelijk in het contract staan.
De CPI van 2010 is 106,10
De CPI van 2014 is 115,83
Het verschil: 115,83 / 106,10 = 1,0917 = 9,17%
Huurprijs was in 2010 € 300, de nieuwe huurprijs wordt dan € 300 x 1,0917 = € 327,51
