Als ondernemer ziet je financiële situatie er anders uit dan die van iemand in loondienst. Waar een bank bij een werknemer kijkt naar een jaaropgave, kijkt men bij jou naar de bestendigheid van je winst, je solvabiliteit en de toekomstverwachtingen van je bedrijf. Maar hoe werkt een ondernemershypotheek precies als je een privé huis wilt kopen? In dit artikel leggen we de belangrijkste begrippen en regels uit.
Een ondernemershypotheek is een woningfinanciering die specifiek is afgestemd op de inkomenssituatie van zelfstandigen (ZZP’ers), vof-vennoten en DGA’s. Omdat je inkomen uit de winst van je onderneming komt, hanteert de geldverstrekker een rekenmethode om je 'toetsinkomen' vast te stellen.
Meestal wordt hiervoor het gemiddelde van de nettowinst (of het salaris plus dividend als DGA) over de afgelopen drie kalenderjaren genomen.
Er ontstaat vaak verwarring over de term 'bedrijfspand' versus 'privéwoning'.
Privéwoning: Een huis waar je zelf gaat wonen. De hypotheek valt in Box 1 (eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek).
Zakelijk vastgoed: Een pand dat op de balans van je onderneming staat. Dit valt in Box 3 (of wordt belast als winst uit onderneming).
Woon je boven je eigen winkel of heb je een kantoor aan huis? Dan krijg je te maken met vermogensetikettering. Je moet dan bepalen welk deel van het pand privé is en welk deel zakelijk. Dit heeft grote gevolgen voor je belastingaangifte en de aftrekbaarheid van de rente.
Om in aanmerking te komen voor een hypotheek voor een privéwoning, letten banken op de volgende zaken:
Cijfers van de afgelopen 3 jaar: Dit is de standaard, al zijn er tegenwoordig steeds meer banken die al na 12 maanden ondernemerschap een hypotheek verstrekken (vaak via een inkomensverklaring).
Solvabiliteit en liquiditeit: Hoe gezond is je bedrijf? Is er genoeg buffer om tegenslagen op te vangen?
Zakelijk versus privé: Wordt een deel van de woning zakelijk gebruikt? Dan moet de financiering hierop worden aangepast.
Zorg voor een actuele jaarrekening: Zorg dat je boekhouding tot en met het laatste kwartaal bijgewerkt is.
Schakel een specialist in: Een hypotheekadviseur die ervaring heeft met ondernemers weet precies hoe hij jouw 'niet-standaard' inkomen moet presenteren aan de bank.
Bereken je toetsinkomen correct: Ga niet uit van je bruto omzet, maar van de winst na belasting (en eventuele correcties voor afschrijvingen).
Een privé huis kopen met een ondernemershypotheek biedt veel kansen, mits je de cijfers op orde hebt. Of je nu een starter bent of een ervaren DGA, de juiste structuur tussen je zakelijke kapitaal en je privéwoning is essentieel voor je financiële gezondheid op de lange termijn.
