Fiscaliteit bij privévastgoed
Wanneer je als privébelegger commercieel vastgoed koopt, valt het vastgoed in box 3 of box 1. Bij investeringsvastgoed (bv. privé kopen en verhuren aan eigen vof) valt het in principe in box 3, terwijl ondernemingsvastgoed in box 1 valt. Toch kan ook investeringsvastgoed soms als ondernemingsvastgoed worden beschouwd.
Investeringsvastgoed (bv. verhuren aan eigen vof)
Dat eerste is het geval wanneer het vastgoed een investering is, bijvoorbeeld omdat je het verhuurt aan een ondernemer en later hoopt te verkopen met een meerwaarde. In dat geval betaal je via box 3 (beperkt) belasting over de netto-investeringswaarde, maar zijn huuropbrengsten en verkoopwinsten volledig onbelast. Anderzijds kan je dan de rente niet aftrekken.
Ondernemingsvastgoed
Wanneer je het commercieel vastgoed daarentegen voor je eigen onderneming gebruikt, valt het vastgoed onder box 1. In dat geval moet je wel belasting betalen bij een waardestijging. Ook wanneer je verschillende panden hebt en het contact met (potentiële) huurders en het onderhoud van de panden een dagtaak lijkt te worden, valt het vastgoed onder box 1.
Fiscaliteit bij vastgoed in de bv
Wanneer je het pand voor je bedrijf gaat gebruiken, is het vaak interessanter om het pand via een aparte vennootschap aan te kopen en het vervolgens aan het werkbedrijf te verhuren. Op die manier spreid je het risico.
De huuropbrengsten en eventuele winsten bij de verkoop van het pand, worden dan in de vastgoedvennootschap belast. De vennootschapsbelasting, met tarieven tussen 20 en 25%, is daarbij interessanter dan de belasting in box 1 die oploopt tot meer dan 50%. Voor het werkbedrijf zijn de betaalde huurgelden dan weer fiscaal aftrekbaar, maar uitgekeerde dividenden zijn dan weer onderhevig aan de heffing in box 2 (25%). Vooral indien er al vrij hoge inkomsten zijn in box 1, is het fiscaal toch voordeliger om het vastgoed via een bv aan te kopen.
Bij heffing in box 3 is het dan weer minder relevant. Daarom kiezen velen ervoor om te lenen van de bv en zo te verhuren vanuit privé. Aan die bijzonderheid komt in 2022 echter een einde…
Wetsvoorstel excessief lenen bij eigen bv
Vanaf 2022 wijzigt er het een en ander aan bovenstaande regeling. Vanaf dan zullen directeur-grootaandeelhouders alsnog extra belastingen betalen wanneer ze meer dan 500.000 euro lenen vanuit de bv voor commercieel vastgoed. Volgens de wetgever gaat het dan, wat het deel boven de grens van 500.000 euro betreft, om een dividenduitkering. Dit wordt vervolgens in box 2 belast (25%). Wanneer je netjes onder de grens van 500.000 euro blijft, stelt er zich geen probleem. Ook wanneer je het pand via de bv aanschaft of financiert via een externe (bank)lening, hoef je je daarover geen zorgen te maken.
Ook wie vandaag al op die manier het bedrijfspand financiert, zal vanaf 2022 onverbiddelijk worden afgestraft. Ze kunnen dan beter tijdig het een en ander terugdraaien door het vastgoed opnieuw aan de eigen vof of bv te verkopen. Ze moeten dan wel rekening houden met een overdrachtsbelasting van 6% voor commerciële panden. Voor nieuwe kopers is het dus niet interessant om nu nog tijdelijk van dit 'voordeel' te genieten en nadien over te stappen. Zij maken beter meteen de juiste keuze.
Vastgoed in aparte vennootschap (bv) stoppen vaak interessanter
Indien de verhuurinkomsten in box 1 terechtkomen, is het bijna altijd interessanter om het vastgoed in een aparte vennootschap te stoppen. Wanneer het gaat om een heffing in box 3, is dat niet het geval. Echter kan de controleur daar al eens moeilijk over doen en kies je soms beter eieren voor je geld. Ook geld lenen vanuit de eigen bv om zo een heffing in box 3 te bekomen, is vanaf 2022 niet langer interessant. Of toch niet indien je de grens van 500.000 euro overschrijdt. Ook dan stop je het vastgoed beter in een aparte vennootschap. Enkel indien je het pand aanschaft via externe financiering, speelt het risico van heffing in box 2 niet.
